截止到现在，天津商住两用房是申请不了餐饮的，也有人说为什么我看到有一些做餐饮的开在商住两用房那边，这个你可以查看一下他们的食品经营许可证，多数都是在2018年以前办理的，2019年是不可能再办理得到。
一、商事主体设立时，住所为居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼的，禁止核准产生油烟、异味、废气的餐饮服务的经营范围；
二、商事主体变更经营范围时，住所为居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼的，禁止核准新增产生油烟、异味、废气的餐饮服务的经营范围；
三、涉及上述商事主体设立或变更经营范围，房屋提供者（出租者）不得为无照经营餐饮单位提供经营场所。
根据2017国民经济行业分类划分，可产生油烟、异味、废气的餐饮服务类的经营范围包括：正餐服务，快餐服务，饮料及冷饮服务（含茶馆服务、咖啡馆服务、酒吧服务、其他饮料及冷饮服务），其他餐饮业（含小吃服务），其他未列明餐饮业。
根据《物权法》
一、如果将住宅性质改为经营性用房，须经其他利害关系的业主同意。《物权法》第77条，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”在此将住宅区将一层改为餐饮业的经营性用房，需要经过其他利害关系的业主同意，例如，楼上的住户。即其他利害关系的业主同意是环保审批的前置程序。
二、依据物权法相邻关系处理，权利人需在法律许可的范围内形式权利。《物权法》第84条，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第94条，“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”如果楼下在开办饭店需在不影响其他居民生活的前提下，但是经营饭店，必须面对的是油烟污染的排放，故难以尽到相邻关系的注意义务。
所以如果要做餐饮，那尽量找一些纯商业用途的店铺。
