保险资金在不动产领域的战略性布局再获市场认可——由中邮保险等头部险资机构作为主要LP投资的“京东鼎晖物流资产包”，日前获得“投中2024年度中国不动产产业最佳投资案例TOP3”。该奖项的获得，不仅凸显了仓储物流作为抗周期资产的独特优势，更反映了在长期低利率+资产荒双重压力下，险资对高韧性新基建资产的配置升级。
值得关注的是，鼎晖不动产投资于2024年第四季度官宣完成了对京东产发旗下约100万平方米优质仓储物流资产的收购，这笔里程碑式交易，以50亿元总规模问鼎年度物流地产收购案榜首。
黄金三角：专业投资+优质资产+长期资本
京东鼎晖物流资产包交易的独特之处在于构建了“鼎晖-京东-险资”这一黄金组合。
鼎晖投资是国内首批获得不动产私募基金试点资格的机构，在国内接连成立的不动产私募投资基金中，鼎晖物流基础设施基金的差异化特点可以概括为：经验足、业绩好、有全球视野：鼎晖不动产投资团队具有横跨中、美、日三大市场的投资布局，以及接近20年的不动产基金“募投管退”全周期管理经验；位于长三角、大湾区等核心物流枢纽的约100万平方米高标准仓储资产，是京东产发近年自主开发的一手优质资产，在合规性和建筑标准上具有显著优势；保险资金凭借其长期性、规模化的独特优势，深度契合仓储物流资产稳定现金流与抗周期韧性，实现风险可控的长期收益，同时助力实体产业升级。
中邮保险、中意人寿等头部险资机构的积极参与，凸显了保险资金对优质仓储物流资产的配置需求。来自中国保险资管协会数据显示，目前国内头部险资在不动产领域的配置比例仅为4.0%-4.5%，远低于欧美市场20%的水平。而仓储物流资产因其期间可带来相对稳定的收益，正成为险资优化资产组合的重要选择。2023年以来，各头部险资机构提升了其在仓储物流、产业园等领域的投资布局，其长期资金属性正在改变不动产市场的短周期投机生态。
鼎晖、京东强强联合：双轮驱动助力市场活跃退出
本次交易，鼎晖不动产投资发挥基金募集、投资和退出的长期经验，京东产发发挥其资产运营管理的突出能力，实现优势互补。这种专业分工的模式在资产层面通过专业资产运营提升物业价值，在投资层面通过专业投资安排最大化LP收益。依托专业化团队的运营管理，优质仓储物流基础设施资产往往可通过精准供需匹配与资管效能提升，驱动净运营收入持续增长，在稳定现金流的基础上形成具备竞争力的超额收益空间。
在退出机制上，项目设计了"双保险"方案：一方面可借助政策红利通过REITs证券化退出，另一方面也可通过大宗交易实现变现。此次收购是继鼎晖仓储物流基金一期成功落地后，鼎晖不动产投资在仓储物流领域的又一重要布局。
鼎晖不动产投资管理合伙人王嵋透露，目前鼎晖不动产已经投资约150万平米仓储物流项目，在建设指标、合规性、租户质量方面都非常出色，会考虑通过REITs等多样化形式进行退出，为投资人创造理想的投资回报。鼎晖不动产也因为市场不俗表现获得2024年投中最佳不动产投资基金称号。
行业启示：不动产投资进入新发展阶段
这一标杆性交易为行业带来多重启示：首先，在电商渗透率突破30%的背景下，仓储物流的价值评估标准正从传统的“地段论”转向“运营论”，强大的招商和库内管理能力将越来越得到投资人的青睐；其次，险资正在成为市场的重要稳定器，长期资金属性有助于行业健康发展。
中邮保险表示：随着中国消费升级和产业转型的持续推进，以仓储物流为代表的新型基础设施投资，正展现出越来越大的发展潜力和投资价值。
王嵋表示：“鼎晖投资仓储物流，看重的不仅是硬件设施，更是其服务实体经济的作用。鼎晖不动产与京东产发、德邦物流等形成的良好合作将推动物流行业向更规范、更高效的方向发展。”
未来，随着险资等长期资本的持续涌入，仓储物流行业将迎来更广阔的发展空间，为中国经济的高质量发展注入新动能。
